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El contrato de arras y sus tipologías

Publicado por Plenia Inmobiliarios en 27/10/2020
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¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato privado que formaliza el comprador y el vendedor de un inmueble, con carácter previo a la posterior formalización de la escritura de compraventa ante notario.

Se trata de  una garantía legal, tanto para el comprador como para el vendedor, por la que ambas partes adquieren un compromiso mutuo de vender y comprar o de efectiva conclusión, por el que el comprador se reserva un derecho preferente de compra a cambio de la entrega de una cantidad determinada de dinero al vendedor, destinada a constituirse como  la señal a cuenta del precio total pactado, comprometiéndose  el vendedor  a entregar el bien comprometido al comprador, en las condiciones acordadas por las partes en el referido documento.

 

Contenido mínimo y general que debe recoger un contrato de arras

El contrato de arras debe contener como mínimo:

  • Los datos identificativos de la partes intervinientes.
  • Descripción del inmueble objeto del compromiso y de la posibles cargas que existan sobre el inmueble lo cual sabremos mediante la emisión de un nota simple informativa por parte del Registro de la Propiedad.
  • Precio total por el que se va a adquirir el inmueble y forma de pago.
  • Cantidad de dinero que se va a pagar en concepto de señal, con indicación expresa que dicha cantidad se entrega a cuenta del precio total pactado y que será descontado en el momento de formalización de la compra en escritura pública.
  • Tiempo máximo para formalizar la operación de compraventa.
  • Reparto de los gastos que genere la operación.

 

Tipos de contratos de arras

En nuestro ordenamiento se distingue entre arras confirmatorias, aquellas que se constituyen como prueba o señal de la celebración del contrato, y las penitenciales o de desistimiento, a éstas se refiere el artículo 1454 del Código Civil al disponer “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” De no indicarse nada, se estimaran confirmatorias.

Las clases y/o tipos de arras con las que nos podemos encontrar, son tres: confirmatorias puras, confirmatorias penales y penitenciales.

1. Arras confirmatorias puras:

Las arras confirmatorias, suponen un anticipo del precio total, en tanto se entiende que la compraventa ya está perfeccionada, constituyéndose  esa primera entrega el primer plazo del precio total pactado el cual se recibirá a la formalización de la escritura pública pues en caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, pudiendo la parte perjudicada entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

2. Arras confirmatorias penales:

Establecen una garantía del cumplimiento efectivo de la compraventa ya formalizada si bien en caso de incumplimiento, supondrá para el comprador la pérdida de las señal (total o parcial), y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato en concepto de daño y perjuicios, todo ello, sin detrimento de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de las demás obligaciones contractuales pactadas.

3. Arras penitenciales:

También denominadas de “desistimiento”. Al igual que en las confirmatorias, que acabamos de ver, éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, pues permiten lícitamente desistir del mismo conforme al artículo 1454 de nuestro Código Civil, perdiéndolas el comprador en caso de incumplimiento y devolviéndolas duplicadas el vendedor en el mismo supuesto.

En definitiva, un contrato de arras es un contrato privado firmado por el comprador y el vendedor de una propiedad, por el que se reserva el derecho de compra entregando a cambio una cantidad fijada por las partes en concepto de “señal”, garantizando la penalización de la parte que no cumpla el acuerdo.

Les recomendamos, en todo caso, que cuenten siempre con el asesoramiento de un experto en la materia, quien defenderá sus intereses y garantizará su compraventa. Para cualquier duda, contacte con su asesor inmobiliario de Asesoría Morlan.

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